Tak tahan dengan kelakukan bejat ayah tirinya, Samantha (Julie Estelle), seorang gadis yatim piatu dan introvert memutuskan tinggal di sebuah rumah kos yang terletak di daerah angker pinggiran kota Jakarta. Tak seperti gadis kebanyakan, Sam lebih memilih rumah kos angker di dekat kuburan dan sebuah pohon tua yang konon menurut penduduk setempat pohon tua tersebut dihuni kuntilanak.Meski tinggal jauh dari sang ayah, namun kehidupan Sam di tempat kos barunya tak membuat hidupnya jauh lebih tenang. Hari-hari Sam dihantui mimpi yang sama dan selalu berulang dalam setiap tidur malamnya. Dalam mimpinnya, Sam melihat kursi yang terbakar, menemukan dirinya berlutut di hadapan gunting, piring dan batu, dengan tangan bersimbah darah.

Sam semakin terasa kesepian, apalagi hubungannya dengan Agung (Evan Sanders) tak juga membaik. Agung selalu setia membantu Sam mengatasi mimpi-mimpi buruknya, namun Sam lebih memilih mimpi-mimpi tersebut untuk dirinya sendiri. Konflik perselingkuhan juga membuat hubungan keduanya renggang.

Hari-hari dilalui Sam dengan kesendirian, dalam bangunan tua lengkap dengan siluet nisan-nisan kuburan dan pohon beringin tua yang berdiri angker tak jauh dari rumah kosnya. Namun Sam tak tinggal sendiri, dia menghuni bangunan tersebut bersama beberapa orang, salah satunya Dinda (Ratu Felisha), gadis yang suka berdandan gothik dan cuek terhadap sekitarnya, dan Alfon (Ibnu Jamil), pemuda yang pandai meramal.

Keangkeran bangunan tua tersebut sudah menjadi rahasia umum. Konon, menurut penduduk setempat bangunan tua yang sekarang menjadi rumah kos memiliki kisah masa lalu yang suram. Dulu, bangunan angker tersebut milik pengusaha batik bernama Mangkujiwo yang kabarnya adalah penganut aliran sesat yang harus berakhir tragis setelah seluruh penghuni bangunan tewas dilalap api.

Perkenalan Sam dengan pemilik kos, Sri Sukma (Alice Iskak), membawanya ke dunia mistis yang tanpa disadarinya memberinya kekuatan untuk berhubungan dengan Kuntilanak. Di luar kesadarannya Sri mendendangkan lagu pemanggil arwah kuntilanak yang membuat Sam seperti, linglung dan kerasukan.

Setelah perkenalan mistis dengan ibu Sri, Sam memiliki kekuatan yang menghancurkan dan menebarkan kematian kepada siapapun yang menyakiti hatinya. Sam dirasuki kuntilanak, sebuah kekuatan yang muncul setiap kali rasa benci menguasi dirinya, dan berujung pada kematian tragis.

Sam, rumah tua, dan kuntilanak ternyata mempunyai hubungan yang kuat. Kehadiran Sam di rumah kost tersebut justru menimbulkan malapetaka kepada penghuni kos yang lain. Korban mulai berjatuhan dengan kematian yang tragis dan menggenaskan, ditambah lagi dengan menghilangnya Agung, membuat mimpi-mimpi buruk Sam semakin menjadi nyata.

Sam harus terus berjuang melepaskan diri dari kekuatan dan rasa benci dalam dirinya, mengakhiri kematian-kematian tragis, menyelamatkan Agung dan juga menguak misteri mahkluk di rumah tua ini. Berhasilkah Sam melalui semua itu, atau haruskah dia terus hanyut dalam kegelapan dan misteri bangunan tua tersebut? Bagi pecinta film bergenre horor, film besutan sutradara Rizal Mantovani ini lumayan bisa membuat bulu kuduk Anda merinding, dan dicekam ketegangan.